疫情对北京商办地产市场的影响分析与预测展望

2020-04-07 08:41:25 admin 9

综合来看,此次疫情对北京写字楼租赁市场成交影响虽不可避免,但不用过于悲观。

华亮房产 写字楼选址专家

2020年伊始爆发的新型冠状病毒(新冠)由于其强扩散性对北京乃至中国带来了巨大影响。

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根据经济学人智库的预测,新冠的爆发将会较大程度的影响2020年中国GDP的增速,如疫情能够在三月底控制住,则GDP增速将下降为5.4%,如延长至六月则增速将仅为4.5% 。

目前中国当前的经济正面临减速换挡期,且经济从原有的以出口为导向转为以内需为导向。同时,现今的国际形势更为复杂,中国面对的国内国际挑战较2003年更为严峻,因此新冠打击之下经济恢复的周期会较2003年非典更为漫长。

北京写字楼市场

现状:需求疲软、租金下行压力、空置率上升、未来供应量大

净吸纳量。自2018年四季度,北京写字楼市场租赁成交开始出现小幅下滑,租金也自此出现下调趋势。2019年全年,北京写字楼租赁市场仍表现平平,全市和五大核心商圈写字楼市场年度净吸纳量分别为39.9万和12.7万平方米,分别为近十年来年度平均净吸纳量的73.1%和38.0%。

租金水平。截止至2019年年底,北京全市和五大核心商圈写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币382.4元和427.9元,分别较2018年同期下降4.4%和2.7% 。

新增供应。同时,2019年北京写字楼市场迎来了供应高峰,全年新增供应高达101.8万平方米,是继2007年和2016年之后又一次超百万。

空置率。至此,2019年年末,北京全市和五大核心商圈写字楼空置率分别较2018年底上升5.1和3.8个百分点,达13.5%和7.6%。

展望。未来三年,北京写字楼市场仍将有约300万平方米的新增供应投放市场,而仅2020年新增供应就预计将达到 150 万平方米。

疫情对北京写字楼市场带来的影响和挑战

在2019年北京写字楼市场表现平淡的背景下,2020年一季度, “新冠”疫情的到来为北京写字楼市场带来了新的挑战。

对于企业租户而言,由于疫情正处于上升期,节后复工让远程和家庭办公成为目前大多企业租户的首选,办公室租金和员工工资成为目前企业需要承担的主要成本。

对于开发商而言,需要承受的经济压力也相对严峻。其一,为了应对疫情,避免租户流失,则需提供更加健康安全的办公环境,这样势必会支付更多的成本在楼宇防疫和管理层面;其二,受疫情爆发影响,许多开发商的在建项目都处于停滞状态,由此带来的经济损失也不容小窥;其三,疫情尚未结束,大部分企业租户都处于敏感期,使得原本一些选址和扩张需求都处于暂缓状态。

对于北京写字楼市场而言,由于疫情完全消退尚需时日,除了暂缓选址需求,或会选择重新考虑更加智能灵活的办公策略。至此直接受到影响的就是北京写字楼整体市场租赁需求的明显放缓和租金的持续下调。

“新冠”疫情带来的机遇

“新冠”疫情的到来,无论是业主方还是租户方都开始深思更加健康和合理的工作环境和模式。能为企业提供灵活办公模式的租赁策略将成为租户选址的必要考量因素。

未来,支持灵活办公模式的远程虚拟、互联互通、大数据等技术领域将迎来更多发展机遇。同时相关领域如远程医疗、在线问诊、医药健康、线上教育、企业服务、生鲜电商、线上娱乐等行业也将迎来更多发展机会,或将为写字楼市场带来新的租赁需求。

未来趋势分析与预测

对比2003年非典期间北京写字楼市场的影响,可以很明显的看到,03年非典时期北京写字楼市场吸纳量和租金受影响较大,市场净吸纳量较2002年同比下降79.8%,而租金较2002年同比下降了38.4%。

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同时,新增供应也由于停工影响有小幅缩减,较2002年同比下降23.8%,但空置率则未发现有明显大幅上升趋势,在小幅新增供应前提下,较2002年仅上升1个百分点,当时市场并未出现大面积退租现象,租户承租能力相对稳定。市场于04年开始回暖,尤其是市场净吸纳量回升到了2003年的7倍以上。

由于目前北京疫情尚未消退和持续受到经济下行压力影响,我们预计,短期内租赁需求将继续放缓,租金水平也将继续小幅下降。与此同时,虽然目前在建项目处于停工状态,但倘若一些项目仍如期入市,预计空置率也将被进一步推高。

由于这次“新冠”疫情与03年非典有所不同,北京并非本次疫情的主要爆发区,加之在政府的严格防控和力度强大的背景下,我们预计长期来看此次疫情对北京写字楼市场影响不会太大,市场将在两到三个季度后将逐渐回暖。

关于疫情对行业的影响,结合03年非典时期数据看来,线下服务业如体育业、零售业、文化和娱乐业、住宿餐饮和批发等行业受到冲击比较大,其他行业受到冲击则相对较小。而北京三大主力成交行业为高科技业、金融业和专业服务业,常年来成交总和基本保持在全行业成交的60%以上。

综合来看,此次疫情对北京写字楼租赁市场成交影响虽不可避免,但不用过于悲观。

未来,从租户层面来看,租户在写字楼选址时,将对办公楼宇的中央空调、新风换气系统和硬件水平提出更高的要求,也更加看重业主能否在非常时期为其实现灵活的办公环境提供应急策略支持。而对于开发商而言,拥有更高的楼宇硬件设备、智能化、人性化和优质的物业管理水平将成为其未来发展的主要竞争力。

北京零售市场

“新冠”下北京零售市场的挑战

受“新冠”疫情影响,各行各业都受到了不同程度的冲击。与写字楼市场相比,以客流为生命线的实体零售更是受到了重创,无论是业主还是租户都面临着巨大的压力和挑战。

租户方面,受疫情期间防控影响,居民外出减少,购物需求被抑制,购物中心客流量锐减,品牌销售遇阻,尤其是餐饮及影院等业态,受挫严重。疫情发生爆发以来,全国院线影城陷入停滞状态,中影、上影、横店影视旗下影院已全部暂停营业,多部春节档影片取消上映;此外,品牌餐饮如海底捞、九毛九、太二酸菜鱼、松发肉骨茶、外婆家、西贝莜面等餐企都发出了不同时间的停业通知,有些还保留了部分线上业务以“自救”;星巴克关闭了中国半数以上门店,百胜中国也暂时关闭了近三分之一的门店。

业主方面,很多购物中心也纷纷通过调整营业时间、提升商场内卫生防控条件、定时对设备设施进行消毒、对商场出入人员测体温等方式尽可能做到对商场人员的健康防护、避免聚集性感染。在这个大家都举步维艰的时刻,很多业主还酌情减免商户租金,与商户一起推动线上服务,在一定程度上减轻了租户成本压力。

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此外,许多企业在主动承担减免租金责任的同时,也主动捐款捐物支援前线。截至目前,已有超过100家房企捐赠,其中恒大、碧桂园、万科、融创和世纪金源捐赠资金均达1亿元或以上,富力、雅居乐、恒隆、华侨城、越秀地产、大悦城控股、金地、凯德、龙湖、万达等捐赠资金均达1000万元或以上,奥园、复星、宝能、绿地等也捐赠了大批医用物资。

“新冠”下北京零售市场的机遇

疫情的不断发展,在对购物中心等传统实体零售造成较大的冲击的同时,也在一定程度上刺激了生鲜电商、社区便利店等小业态需求增长,蔬菜配送、生活性物资配送、定制化餐饮配送需求都明显激增。

数据显示,依托苏宁小店的苏宁菜场,春节订单量达到了平常单量的三到五倍,销售规模较去年同比增长超过50%;春节期间,家乐福的到家订单增长300%,蔬菜订单量同比增长600%;京东到家”数据显示,2020年1月24日至1月27日,全平台销售额较去年同期增长540%,其中,粮油副食、日配冷藏、水果蔬菜和肉类销售额增长明显。

此外,疫情期间,在人们不方便出门、物资紧缺的情况下,新零售平台及一些商超自己的线上平台的使用量增长明显,如盒马、多点Dmall、叮当快药、每日优鲜、华润万家旗下的“万家MART”、叮咚买菜等。这些平台在疫情期间若能通过良好的服务、人性化的设置逐渐增强用户的粘合度,疫情过后或许随着人们的使用习惯及信任,平台将迎来更好的发展机遇。

未来趋势分析及预测

1/实体零售短期内受到重创,商超、便利店、社区便民服务商业需求上升

从2003年“非典”的经验来看,在4到6月,北京非典最严重的时期,各大商场因客流量减少销售额大幅下降,但以销售食品及日用品为主的商超受到的影响较小。北京市统计局数据显示,2003年4月份北京的19家百货商场零售额同比下降17.6%,比3月份下降了26.7%。与此同时,物美、美廉美、家乐福等14家超市4月份共实现零售额10亿元,同比增长20.3%。

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同时,2003年,以连锁经营为标志的现代流通方式活力显现,全年连锁商业实现零售额463亿元,占全社会消费品零售额的比重超过20%,为24.2%;比上年增长23.7%,高于全市商业平均增速9.2个百分点。其中300多家便利店实现零售额12.5亿元,增长1.1倍。

因此,预计此次疫情也会延续这一趋势,并且与17年前相比,快递、外卖、线上零售、新零售等的发展也日益成熟,超市、便利店、社区便民服务店等在此辅助下销售情况应该不会受到太大影响,只是在货品供应上会受到一定程度的延迟。

2/线上线下融合步伐加快

近年来,零售行业线上线下本来也在不断的走向不断融合互补的状态,此次疫情中也能明显的看到两者都在相互协作中共生共存的现象。相信此次疫情会使线上商业和实体商业的关系更加紧密,也将加速线上与线下共生,相互依存,互为转化、共同发展的步伐。

3/零售物业健康安全要求标准将提升

疫情过后,对于商业运营者来说,商场里的硬件设备,如中央空调、新风系统、洗手间杀菌消毒措施,需要有一些考虑或者是升级调整。落实到商户的层面上,店铺及场所的卫生环境、消毒设备、人员健康安全等都将受到新的挑战,尤其是像餐饮店铺、电影院、KTV等人员密集或空间相对密集的场所,如何做好日常防护和疾病预警非常重要。

同时,疫情也会进一步提升零售物业在环境卫生及配套设施上的标准,食品安全、公共卫生、配套设施等方面也会迎来新的升级,满足消费者对于健康安全要求的新标准。

4/北京“夜经济”、 “首店经济”短期内受阻,疫情过后会快速反弹

受疫情影响,北京零售市场的“夜经济”和“首店经济”发展将在短期内受到遏制,尤其是“夜经济”这种主要依赖客流带动的发展模式几乎将处于停滞状态;“首店经济”的步伐也会因疫情放缓。虽然北京社会消费品零售额占GDP比重在2003年和2004年有所回落,但社会消费品零售额同比增速较前几年有明显的上升。

华亮房产 写字楼选址专家

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因此,我们预计,疫情过后零售行业也会出现短时间的报复性反弹, “首店经济”和“夜经济”也会在政策的支持下迅速恢复,尤其是以餐饮为主的“夜经济”会更加的规范化。

5/城市更新及新建零售项目开业时间将进一步推迟

2019年,北京市公布了一批将进入升级改造的老旧商业项目,此次疫情会在不同程度上影响这些项目的工期,从而推迟其计划开业时间;另外,北京大量的在建零售项目除了此次疫情,未来还将受到北京冬奥会影响,工期会进一步延长。整体来看,北京零售市场会延续新增供应持续放缓的趋势。

总结

新型冠状病毒疫情对中国经济的方方面面带来了巨大的影响,不过,在这种影响之下我们也能看到一些行业的发展机遇。同时,疫情的爆发也让我们看到了更为温情的一面,全国上下众志成城抗击疫情,积力之所举,则无不胜;众智之所为,则无不成。

从历史经验看,任何自然灾害对市场的打击都呈现V字型,当自然灾害发生时会对市场产生巨大打击,但之后往往会得到快速恢复。本次的新冠疫情短期内会对商业地产市场造成较大影响,但随着疫情的控制,这种影响也将会逐渐随之消失。

对写字楼市场的影响预计将持续二到三个季度,未来影响北京写字楼市场走势的仍将是供应和需求的关系。

对零售市场而言,疫情控制之后北京的零售市场有望实现强劲反弹,虽然电商在疫情过程中起到了巨大的消费支撑作用,但在疫情隔离过程中,民众的社交需求受到极大压抑,这种被压抑的需求将在疫情控制之后给实体商业带来巨大商机。